担当者から、実質的な負担は月々数千円程度だから大丈夫と言われた

月々１万円〜2万円程度の負担だから、誰でもできます。大丈夫。と言われた

月々1万円程度の契約だから、大した問題ではない。

契約をキャンセルしたいときは、担当者にハガキを出せばいいんですか？

セールストークの特徴

支払総額の具体的なイメージを持たせない

月々の収支計算や、単年度の収支計算など、ミクロの説明に終始し、 ローン金利や公租公課の負担など、契約全体の損益を考えさせない

個人年金や投資と強調し、金融商品のようなイメージを持たせ、 「大家さんになって賃貸経営をすることの大変さ」 「長期間のローンを組むことの大変さ」 を具体的にイメージさせない

新築時の賃料が、将来も得られると錯覚させ、 空き室リスクや、経年劣化による将来の賃料下落をイメージさせない

空き室保証制度をことさらに強調して、 20年後も30年後も安定的に賃料収入が得られると錯覚させ、 不動産賃貸経営のリスクや、煩雑さをイメージさせない

ローン金利を含めた支払総額が、いくらになるかは知らなかった

物件の価格が2000万円と言われていたので、2000万円だと思っていた

月々のローンの殆どは家賃収入で払えるから、 不足分の数千円〜1万円程度を払い続ければよいと思っていた

セールストークの例

新築の物件ですから、とても魅力的な投資物件ですよ。

人気の新築マンションであることに加えて、このロケーションですから、 賃料は少なくとも75,000円以上で借り手が付く筈です。

新築物件ですから、借り手の心配は全くありません。

月々のローンは85,000円ですから、その差額はマイナス10,000円です。 ですから、実質的な負担は、多くても月々10,000円となります。 さらに、月々の賃料以外に礼金や更新料も期待できます。

セールストークの例

投資マンションには節税効果も期待できます。

ローンを利用した賃貸マンション経営ですから、借入金利息や減価償却費、管理費など、1年間の必要経費が家賃収入の合計を上回った場合、赤字が発生することとなります。

この不動産所得の赤字分は、給与所得と損益通算して確定申告すれば、所得税の還付を受けることができ、住民税も少なくなります。節税効果も含めて考えれば、実際の利回りはより大きくなります。

もし空き室が発生したとしても、当社指定の空室保証制度を利用すれば、空き室による収入減のリスクを回避することも可能です。

ローンの支払を終えれば、以降の家賃収入は年金代わりになります。

マンションは不動産という不変の資産ですから、売却して現金化すれば、老後の資金とすることも可能です。

このセールストークの注意点

「節税効果が期待できる」と、お得感を強調しているものの、賃貸マンション経営単体では赤字が出ることを、実は肯定している。

マンションが経年劣化・陳腐化すれば、賃料も下がる。新築時の賃料は、いつまでも維持できる訳ではない。

空室保証制度は、当初数年間のみなど、期間が限定されているものが目立つ。(新築時・築浅の間の賃料保証では、あまり意味が無い)

「オプションにより、保証会社と別途契約する ことも できます」という扱いが多く、自動的に保証される訳ではない。酷い業者になると、保証に関する契約書を全く交わさず、口約束のみの場合もある。

空室保証料の存在について、故意に説明を怠るケースがある。賃料の10％〜20％の空室保証料が必要となるケースもあり、収支計算に大きな影響を及ぼすことがある。

長期間のローンの支払を終えた中古ワンルームマンションに、入居者が期待できるのか、どの程度の賃料収入が期待できるのか、修繕・フルリフォームの費用など

同じく、長期のローンを払い終えた中古マンションに、どの程度の資産価値・流動性が期待できるのか。将来の売買市場で要求される水準は、簡単に予測できない。