担当者から、実質的な負担は月々数千円程度だから大丈夫と言われた

月々１万円〜2万円程度の負担だから、誰でもできます。大丈夫。と言われた

月々1万円程度の契約だから、大した問題ではない。

契約をキャンセルしたいときは、担当者にハガキを出せばいいんですか？

セールストークの特徴

支払総額の具体的なイメージを持たせない

月々の収支計算や、単年度の収支計算など、ミクロの説明に終始し、ローン金利や公租公課の負担など、契約全体の損益を考えさせない

個人年金や投資と強調し、金融商品のようなイメージを持たせ、「大家さんになって賃貸経営をすることの大変さ」「長期間のローンを組むことの大変さ」 を具体的にイメージさせない

新築時の賃料が、将来も得られると錯覚させ、空き室リスクや、経年劣化による将来の賃料下落をイメージさせない

空き室保証制度をことさらに強調して、20年後も30年後も安定的に賃料収入が得られると錯覚させ、不動産賃貸経営のリスクや、煩雑さをイメージさせない

ローン金利を含めた支払総額が、いくらになるかは知らなかった

物件の価格が2000万円と言われていたので、2000万円だと思っていた

月々のローンの殆どは家賃収入で払えるから、不足分の数千円〜1万円程度を払い続ければよいと思っていた

セールストークの例

新築の物件ですから、とても魅力的な投資物件ですよ。

人気の新築マンションであることに加えて、このロケーションですから、賃料は少なくとも75,000円以上で借り手が付く筈です。

新築物件ですから、借り手の心配は全くありません。

月々のローンは85,000円ですから、その差額はマイナス10,000円です。ですから、実質的な負担は、多くても月々10,000円となります。さらに、月々の賃料以外に礼金や更新料も期待できます。

セールストークの例

投資マンションには節税効果も期待できます。

ローンを利用した賃貸マンション経営ですから、借入金利息や減価償却費、管理費など、1年間の必要経費が家賃収入の合計を上回った場合、赤字が発生することとなります。

この不動産所得の赤字分は、給与所得と損益通算して確定申告すれば、所得税の還付を受けることができ、住民税も少なくなります。節税効果も含めて考えれば、実際の利回りはより大きくなります。

もし空き室が発生したとしても、当社指定の空室保証制度を利用すれば、空き室による収入減のリスクを回避することも可能です。

ローンの支払を終えれば、以降の家賃収入は年金代わりになります。

マンションは不動産という不変の資産ですから、売却して現金化すれば、老後の資金とすることも可能です。

このセールストークの注意点

「節税効果が期待できる」と、お得感を強調しているものの、賃貸マンション経営単体では赤字が出ることを、実は肯定している。

マンションが経年劣化・陳腐化すれば、賃料も下がる。新築時の賃料は、いつまでも維持できる訳ではない。

空室保証制度は、当初数年間のみなど、期間が限定されているものが目立つ。(新築時・築浅の間の賃料保証では、あまり意味が無い)

「オプションにより、保証会社と別途契約する ことも できます」という扱いが多く、自動的に保証される訳ではない。酷い業者になると、保証に関する契約書を全く交わさず、口約束のみの場合もある。

空室保証料の存在について、故意に説明を怠るケースがある。賃料の10％〜20％の空室保証料が必要となるケースもあり、収支計算に大きな影響を及ぼすことがある。

長期間のローンの支払を終えた中古ワンルームマンションに、入居者が期待できるのか、どの程度の賃料収入が期待できるのか、修繕・フルリフォームの費用など

同じく、長期のローンを払い終えた中古マンションに、どの程度の資産価値・流動性が期待できるのか。将来の売買市場で要求される水準は、簡単に予測できない。